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2018/10/23 星期二
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房地產業的食物鏈 建商位在最頂端 0/1404 FB 推特 列印 推薦
2014-10-16 22:57:49
房地產業一樣有個「食物鏈」,若利潤率來計算,建商永遠是高高地站在「食物鏈」的頂端!

(本報訊)當房地產市場不停地在轉變和重組,整個市場的「食物鏈」也會因利潤積壓而作出適當的調整。所謂適者生存,變不勝變,到最後到底誰的地位難保,誰的那杯羹被翻倒,仍是個未知數。

我們以一個一般的公寓建案為例。如果地價是1.5億元,總開發價值(gross development value)將大約是5億元,即建築經費加上地價,再加上其他發展費用。建築設計師一般所收取的費用是建築預算的1%左右,假設建築經費是1.5億元,建築設計師所取得的費用將大約是150萬元。工程一般為期兩年至三年,這相當於一年50萬元,對於一家建築設計公司來說,這個數額也許並不算十分豐厚。

當建築設計師把公寓的設計藍圖搞定後,就會把它交給建築承包商,將房屋一磚一瓦地建造起來。依據現在的市場情況,建築承包商的利潤一般上是建築費用的3%至5%,換言之,至少是建築設計師費用的3倍。

建築承包商雖然可能比建築設計師賺得多,但他們所面對的風險可不少,若工程無法如合約上的期限完成,付給發展商的賠償金可能超出所賺的利潤。而即使日夜趕工,很多時候,工程的進度也不一定能在建築承包商的控制範圍內。

建築承包商若遇到突然來了個頑固的雨季或,工程的進度就可能受影響。有即使盼到雨停,工地四處路滑,若發生意外,也會因此被有關當局罰停工;而即使沒發生意外,也擔心雨後積水會惹伊蚊滋生,同樣可能遭受停工。此外,人力資源的短缺、建材價格大幅度的起落,也可能抵消單位數的利潤率。

當公寓順利建成後,就交由房地產代銷公司進行銷售活動。以現在的市場看,房地產代理銷售公司的傭金一般是開發總價值的1%,即它們可獲得5百萬元的傭金(5億元的1%)。房地產代理所得是以5億元總發展價值的1%來計算,而建築承包商和建築設計師則是以1.5億元建築經費為基礎來計算,後兩者的收入遠不及房地產代理。

就建築開發商來說,若以最保守的10%利潤率來計算,他們依然淨賺5千萬元,高高地站在「食物鏈」的頂端!

儘管房屋經紀相對賺得多,但所承擔的售後責任卻幾乎微乎其微,在公寓單位成交後,他們就可輕鬆走人去領傭金。然而,一般上,建築承包商還得在交出公寓給買家的一年內提供保修服務,而建築設計師也得在公寓建成後的保固年限內需承擔專業責任。

當房地產市場不停地在轉變和重組,整個市場的「食物鏈」也會因利潤積壓而作出適當的調整。所謂適者生存,變不勝變,到最後到底誰的地位難保,誰的那杯羹被翻倒,仍是個未知數。

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