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大陸有近5千萬套空屋 房價大跌已定 0/2503 FB 推特 列印 推薦
2014-06-13 23:14:32
誢大陸房地產市場存在自住率較高、存量過剩、空屋率高、剛性住房需求降低等情況,寒冬即將到來。

(本報訊)大陸房地產是否已經來到「拐點」,一直是社會討論的熱點話題,國務院住建部總經濟師馮俊認為「拐點」是一個偽命題,現在房地產市場大多數指標都在增長,只是增速在下降,並不等同於負增長,屬於正常的市場調節。住建部政策研究中心主任秦虹也表示,市場上的剛性需求依然比較強勁,樓市整體沒有那麼悲觀。

相較官方的謹慎樂觀,學界則普遍不這麼認為,而是相當悲觀的。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁及其團隊通過對全大陸29個省、262個縣、1048個社區三階段分層隨機抽樣訪問調查了解,2013年城鎮地區自有住房空屋率為22.4%,其中經濟適用房空屋率高達23.3%。其中,高空屋率還致使4.2兆人民幣銀行房貸流入於房地產,導致資源巨大的浪費。

甘犁認為,當前大陸的城鎮房地產市場存在自有住房擁有率較高、存量過剩、空屋率高、剛性住房需求降低等情況,由此可見,房價下行趨勢已定,拐點明顯,中國大陸房地產市場的寒冬即將到來。 

空屋率通常被用來佐證樓市泡沫,幾年前就曾廣泛引起關注,但礙於住房空置定義不明、取樣難,一直沒有相關數據公示。國家統計局在2010年曾回應,目前關於房地產統計方面的制度還不能計算出空屋率這樣的指標。原因一方面是由於空置率包括空置的概念不清楚。

住建部總經濟師馮俊也稱,目前大陸對於空屋率沒有一個準確的官方定義,國際上的空屋率指的是,把這個城市裡有出租願望的住房作為分子,把總住房量作為分母,那是空屋率,我們現在這方面是沒有調查的,所以很難得出空屋率的概念。” 

中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛則對《21世紀經濟報導》表示,不管是在結構上還是在總量上,目前官方掌握的房地產相關的數據非常有限,但準確掌握空屋率等相關數據,對於做出正確的公共政策決策,穩定預期非常重要。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心給了一個答案。根據該中心的調查,大陸城鎮地區自有住房空屋率很高,而且迅速上升。2011年為20.6%,而2013年上升至22.4%。遠高於國際水平,據此估算,大陸城鎮地區空置的住房總量約為4898萬套。

上述空屋率包括兩類,一類是一套房家庭因故無人居住的住房(簡稱為「人房分離」),人房分離原因的空屋率為5.1%;另一類是多套房家庭既未自住也無他人居住的住房(簡稱為「多套房空置」),多套空置的城鎮家庭比例為17.3%。

甘犁強調,央行內部通知支持該項調查,目前樣本調查範圍覆蓋了29個省,262個縣、1048個社區,應該說很具備樣本意義。

從住房空置率的區域差異看,三線城市住房空置率最高,為23.2%。一、二線城市住房空置率略低於三線城市,分別為21.2%與21.8%。甘犁亦說,高空置率也造成了極大的有效資金沉澱,數據顯示,截至2013年8月,空屋住房占據了4.2頫的住房貸餘額,這也是一個巨大的資本閑置和浪費。

除了高空置率,該中心的調查還指出,大陸家庭自有住房率達九成,超20%的家庭擁有多套房,這一數據較2013年的87%及18.6%有較大的提高。另外,2014年一季度數據顯示,城鎮家庭剛性住房需求進一步下降至22.2%,較2011年和2013年分別下降6%和2.4%。

甘犁認為,大陸的住房存量過剩、空屋率高等諸多問題等預示著房價下行趨勢已定,拐點明顯,中國住宅市場的寒冬即將到來。

倪鵬飛認為房地產潛在增量供給過剩,不過,倪認為,更突出的問題在於結構性失衡的問題,目前有不少城市已嚴重過剩,相較於總體拐點的觀點,可能局部拐點的說法更為準確。

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