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香港公屋與新加坡組合屋政策的比較 0/3868 FB 推特 列印 推薦
2014-06-05 23:15:35
在房地產政策上,星港兩地有不同的應對思路,從各自公屋政策就可以清楚發現差異所在。圖為星國組合屋。

(本報訊)香港和新加坡政府的理念很有差異。香港政府施政最著名的哲學是「桌腳未壞之前不應該修補」。香港的積極不干預原則在全球的經濟學界也很出名。
而新加坡的施政理念與香港不太一樣。鄧小平的「白貓黑貓」理論最能概括新加坡的施政思路。也就是新加坡的決策者相當務實,只要好的制度都可以引進,不好的制度都可以隨時放棄。此外,新加坡執政者還有一個思路就是,公共政策要防患於未然。因此,論去教條程度,新加坡比香港略勝一籌。

香港城市大學博士吳木鑾系《時代周報》的評論文章表示,在房地產政策上,星港兩地也有不同的應對思路。

1997年金融危機後,香港的房地產一度非常低迷。當時的特首董建華有一個每年85000套建屋的大計劃,許多人認為這個計劃加快了房屋市場的下跌。為了保證有房者的利益,2002年,香港政府宣布不再建造新的居屋(供出售的公共房屋)。此後房地產業卻出現過度活躍,有產者可以從房屋轉讓中獲利,未置業的年輕人的處境越來越差。

統計資料顯示,香港中等收入家庭需要費時6-14年才能購買一套價格中等的私人住宅項目。因此,許多年輕人很有怨氣。去年,香港很多人呼籲復建居屋。比如匯豐中國的董事長鄭海泉就公開要求政府復建居屋。他們認為,以許多年輕人的年收入來看,購買商業住宅的可能性很小,因此,政府必須有所作為。

不過,從香港的政府決策層的口風來看,香港政府還不會考慮復建居屋。個中原因就是香港的決策層還看不到香港房屋市場有重大缺陷,因此也不需要進行即時修補。此外,香港政府也不願意得罪已有房屋的中產階層,所謂的道理就是公共房屋數量越大,私人樓宇的需求量將變小。

在香港政府猶豫不決的同時,新加坡的房地產市場調控雖然比較低調,不過更為見效一些。比如新加坡近年將第二套房的按揭由八成減至七成,樓宇印花稅範圍由一年內易手擴展到三年內易手,以增加投機者的炒樓成本。

其實許多措施香港政府也在同期推出,新加坡有更厲害的措施。比如新加坡政府加大了土地供應的力度。鑒於土地供應較足,許多發展商對未來新加坡房市並不看好,因此熱情大減。而香港這邊的土地供應雖然也有所增加,拍賣的土地價格卻一幅高過一幅。但這就要討論到香港的土地財政和私人房地產市場。

香港房地產市場與新加坡相比,最大的不同還在於香港的財政依賴土地,而且私人房地產在香港政府的決策過程中有很大影響力。

香港政府的地價收入在很大一段時間基本都在政府總收入的10%以上。根據香港政府統計處資料,2004-2005財政年度為 12.15%,2005-2006年度為11.93%,2006-2007年度為12.85%,2007-2008年度為17.38%,2008-2009年度為5.35%。雖然地價收入的比重按當前的水平來看不如內地一些省份,但這個比重在全世界範圍內是比較高的。在如此高的土地收入依賴下,香港政府是很難下決心改變房價升勢的。

在這種高地價和高房價下,進入房地產市場的門檻大為提高。香港的房地產運營商呈現高度的壟斷特點。有研究認為,7家大地產商控制了香港七成的私人房屋供應。在這種壟斷背景下,許多怪事在香港發生。比如房屋銷售不允許買家自己量度尺寸,這種遊戲直到今年才有望廢除。

而新加坡的情況完全不同,地產商雖然也有很大的話語權,不過,因為私人地產商所供應的房屋有限,新加坡政府又比較強勢,可以較容易控制房地產市場以及應對民眾的要求。此外,沒有土地財政的問題,新加坡政府在房地產市場上的決策更加容易。

前港督彭定康曾說過,香港房屋政策是香港社會政策中最失敗的一環。大多數房地產問題都是牽一發而動全身。香港政府本身依賴土地財政,地產商壟斷程度又高,大量中產階層以房地產投資為賺錢主渠道,因此,香港短期內很難改變房地產市場的現有格局。

年輕人無法買房子怨氣較大,不過年輕人的聲音較少為決策者所注意,因此香港的房地產形勢也是日漸惡化。相比而言,新加坡政府雖然被批評干預過度,但是在房屋市場方面的公共決策和執行卻更為成功。

當今世界發展的經驗表明,單靠市場是無法解決社會問題的。而在一些重要領域,比如房屋、醫療、教育等,風險分擔是最重要的,政府介入是相當必要的。任何人都不應該因為出身等原因而在房屋、醫療和教育方面喪失主動權。政府需要有所為來保證居者有其屋。

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