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日本前車之鑑 台灣房地產泡沫化危機 0/4206 FB 推特 列印 推薦
2013-11-19 23:28:34
國民所得未提高,與量化寬鬆政策的低利率資金,加上人為炒作所創造出的價格,未來必須面對重大風險。

(本報訊)2003年下半年開始迄今,房地產多頭走勢,超越前一波1987年至1996年的房地產榮景。但查我國平均每人國民所得:1987年4947美元、1996年12330美元、2003年12549美元、2012年17738美元。

政治大學地政系博士生劉起孝的評論文章表示,其中1987至1996年成長為二2.5倍,房地產價格因所得成長而上漲,尚無可厚非;1996至2003年國民所得成長幾乎停滯,房地產價格動能不足,價格向下修正。2003至2012年成長約4成,房地產價格飆漲幅度不成比例。若國民所得未能在近幾年明顯提高,恐有泡沫化的風險。

回顧這一波房地產多頭市場的脈絡,大可區分為三個時期,第一階段為「政策驅使與觸底反彈」,由於1996年開始房市景氣低迷持續多年,政府為扶植營建業以帶動內需,相繼提出多項提振措施,甚至修法降低土地增值稅及放寬都市更新條件。經過多年的政策驅使,再加上2002年SARS利空出盡,醞釀觸底反彈的契機,此為初升段時期。

第二階段為「美元貨幣寬鬆與國際原物料上漲」,2007年國際原油價格上漲,美國從2008年開始相繼推出量化寬鬆貨幣政策,我國利率持續走低,熱錢延燒加上通貨膨脹預期心理,助長房地產漲勢,房市行情走入主升段。

主升段後,投機炒作現象油然而生,政府為抑制房地產價格飆漲,相繼推出奢侈稅、實價登錄等多項措施,但因利率持續維持低檔,資金寬鬆且成本低,再加上政策干預壓抑多年、未足額反映國際原物料成本的油電價格,於2012年4月「雙漲」,物價上漲心理作用,應回檔修正的房地產價格卻見回不回,建商推案價格與中古屋開價,竟以實價登錄已有成交紀錄為由而相對提高,有實際居住使用需求的購屋者,迫於現實只能接受,房地產價格因而暫時獲得支撐。

持平而論,國民所得未相對提高,再則量化寬鬆政策的低利率資金,加上人為炒作所創造出的房地產價格,未來必須面對的風險,昭然若揭;1990年代初期的日本經驗,有前車之鑑。

當然,我們更期待的是,適度穩定維持房地產景氣的溫度,讓建築業可興建品質優良且價格合理的房屋,帶動內需,並在確保人民財產權之情形下推動都市更新,改善居住與生活環境,創造多贏局面,乃是全民所幸。

END

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