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施政無感 台灣房市恐將「香港化」 0/1832 FB 推特 列印 推薦
2012-12-03 22:23:23
台灣各大都會區不動產市場走向國際化,將是必然趨勢,「台灣房市香港化」將是必然的結果。

(本報訊)據台灣《住展房屋網》的報導,正當滿手現金壽險業持續獵樓,大財團高價搶買北市大片建地之際,卻也有上市建商認為房市拐點已到。九月美國推出QE3,確實帶動房市出現新一波供給,房價未因實價登錄,而出現修正;在消息面渾沌之下,台灣房市究竟將往哪走?

報導指出,長期觀察國內房市的淡大產業經濟系莊孟翰教授認為,目前一般預測未來台灣房市時,QE3的確是相當重大的因素;不過他提醒,或許更該注意、影響程度更重大的,其實是政策面,而且這裡說的是兩岸關係。

莊孟翰分析,過去兩次QE的確使大量資金流入新興市場,第三波恐怕也不例外;不過就台灣來說,政策面因素同樣巨大,其中自然又以九十八年大幅調降遺贈稅率為最;然而大量資金進入,台灣內部卻缺乏適量投資管道消化,因此最後結果,就是資金流向房地產,台灣都會區房價快速堆高。

然而,除了單純的過多資金追逐有限房市資產外,莊孟翰指出,另一重大關鍵還有兩岸關係趨於和諧互惠,結果在台灣內部形成『對岸資金或人士來台購屋置產』的想像空間或預期心理,因此更進一步產生房地產價格推升效應,接著外圍二、三線區域再跟著上漲。

桃園縣代銷公會理事長的蘇松棱則仍預期,QE3會激發又一波保值買盤。然而近幾年熱錢追逐之下,現階段大台北房價確實已非一般受薪階級能夠負擔,加上央行持續緊縮銀根,影響更勝奢侈稅;據此,未來再往上墊高的機會與空間,相對將小於前兩波。

知名外資商仲機構仲量聯行董事總經理趙正義則認為,過去兩年,台灣不動產價格漲勢的確過快、過猛,無論商用與住宅市場都是如此。只不過,實在缺乏適當投資管道,使得民間游資還是繼續流入房市,壽險業持續獵樓搶地,也是相同道理。

對未來市場價量走勢,趙正義則認為,精華區基於原有優勢,加上奇貨可居因素,未來價格修正的幅度與空間還是有限。不過整體則仍須視未來經濟基本面表現而定,因此對於未來一季乃至明年的台灣房市,他的看法趨向持平保守。相對地,莊孟翰的看法則和上述產業或外商商仲看法有些不同。他認為,台灣房市勢將走向香港模式。

他指出,房地產市場近兩年確實過熱,馬政府雖使用各種政策工具促使其漸漸降溫;不過目前為止,對岸資金或人士來台置產的話題仍然未歇,甚至繼續發酵,這才是目前為止,長線投資買盤繼續進場,墊高房價的主因,QE3則將至多是錦上添花的因素。

而從近年馬政府和對岸政權簽署ECFA及MOU的態勢推斷,這個兩岸人流、金流互通題材之兌現,將只是時間及程度的問題。當然,因為這還牽涉到兩岸政治認知,甚至國安問題,因此實際情況或發展,會比想像中更為錯綜複雜。

無論如何,莊孟翰認為,台灣各大都會區不動產市場走向國際化,將是必然趨勢,因此未來情況將是,以首善之區台北市中心為首,在外來資金支撐下,房價仍將維持高檔,這正是稍早潤泰搶標微風二期,太子敦南大樓法拍最後仍高價標出的因素。

不過,由於近年台灣經濟成長趨於停滯、人民薪資水準倒退嚕,全球經濟局勢也才要從谷底緩步復甦;於是,要靠內部購買力,無論投資或民生需求的房市區域,未來一到兩季,將出現修正盤整情況。這正是經營一般產品為主的興富發等上市建商,認為房市拐點到的背景因素,也是華固稍早選擇整批賣出內湖廠辦的緣故,主要是評估未來該區租金投報率可能會難以提升。

綜合以上,過去數年是市中心先漲,郊區及二、三線區落後跟(補)漲;未來盤整修正時,莊孟翰則認為次序將相反,內需及外圍地區將先下修,走國際盤的市中心房市則最後,也最慢修正。最後結果則是,市中心區與外圍區房市結構漸行漸遠,價差也將拉大。如此光景,其實香港與中國簽署CEPA後,就已在香港上演,故如果大勢不變,「台灣房市香港化」將是必然趨勢。

END

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