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「末日博士」看大陸經濟前景太悲觀 0/2494 FB 推特 列印 推薦
2011-05-18 00:24:43
若中國如紐約大學教授魯比尼所預言,將在13年經濟硬著陸,那麼一個關鍵因素是龐大的空置房屋數量。

(本報訊)英國《金融時報》今(17)日以『「末日博士」看錯中國?』為題,發表評論,以下是文章的摘要:

如果說中國正如紐約大學教授魯裡埃爾•魯比尼(Nouriel Roubini,末日博士)所預言的那樣,將在2013年之後向著出現硬著陸的方向邁進,那麼一個關鍵驅動因素可能就是中國龐大的空置房屋數量。這已成為過度投資的標誌,而中國政府正在努力控制這種狀況。今年早些時候,中國社科院(Chinese Academy of Social Sciences)學者易憲容給出的空置房數字是6450萬套,足夠大陸三分之一的城市人口容身。

根據《中國投資參考》(China Confidential)對中國大陸7個省份的調查,空置新房的數量在1300萬套左右。因此,上文中的估計,連同悲觀的前景設想,似乎誇大了問題的嚴重性。儘管1300萬仍是一個龐大的數字,但隨著移居城市的農村人口搬入一套套空置公寓,隨著時間的推移,問題會逐漸減輕。

大量的空置(但已售)公寓,不僅是由投機驅動——人們在投機活動中購買一套房屋,希望6個月後售出時獲利30%,也是迅速城市化和通貨膨脹飈升的共同作用使然——從長遠來看,這兩種因素將使得擁有多套房產的人變得更加富有。

在許多二三線城市,房地產市場的起飛,始於當地政府開始建設衛星城、以容納老城區無法吸納的一些新產業之時。一些富裕的當地居民會購買第二套住房,以便把房子租給從其他地方搬來的移民。

這種想法在房屋租售比相對較低時是可行的,適用於大多數小城市。在河南許昌,一套價值人民幣14萬元的公寓,每月租金是950元。這意味著年回報率為8%,遠高於3%的銀行存款利率。 然而在多數大城市,房價的不斷飈升使得租金收入變得微不足道,人們購買多套住房,是作為一項長線投資,借此抵禦通脹和其他商業風險。

《中國投資參考》3月份的調查顯示,在位於廣州新開發的中心商業區、2007年已售完的住宅樓盤嘉裕君玥,167套公寓中有57%空置。嘉裕君玥一套價值500萬元人民幣的公寓,年租金為4萬元,即回報率為0.8%。當地房地產中介表示,房屋購買者(大部分是小老板)準備花10年時間,等待這一區域繁榮起來。

懷著這種打算,中國大陸富人們不斷瘋狂購買著一套又一套自己或許永遠不會入住的新房。調查顯示,過去5年內完工住宅的平均空置率是20%,高檔住宅和郊區別墅的空置率可能達到60%至90%。

《中國投資參考》估計,綜合考慮這些因素,空置房屋總數約為1300萬套,相當於1985年以後建成房屋數量的20%。但隨著沿海製造商遷往內地,提高當地收入、帶來移民,促使當地經濟繁榮,上述數字可能出現下降。

在內蒙古鄂爾多斯市著名的「空城」康巴什,在若干工廠攜數千名工人遷入後,去年其人口從2.8萬增至5萬。儘管這並未使這個原計劃容納100 萬人口的地區,變得比2009年我們上次調查時繁忙多少,但當地商家已看到,在數月的艱難之後,出現了一些復甦的跡象。比如說,在康巴什的民政局,去年有183對新人登記結婚,高於2009年的51對。隨著更多人口遷入,中心地帶的商鋪租金也比去年翻了一倍,達到20萬元人民幣。

但工廠產能對內地的推動,能否在空置房屋問題失控之前,創造出足夠的需求,依然是人們所擔心的問題。比如說,華泰汽車(Huatai)落戶康巴什,因為缺乏當地供應商,可能需要更長的時間才能產生效益。而同時,由於當地政府舉債過多,無力向當地建築商按時付款。

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