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2016年房地產市場10大發展趨勢 0/1494 FB 推特 列印 推薦
2015-12-25 21:49:16
在賣方市場逐漸轉為買方市場的轉折關鍵時刻,隨之而來的必是冷靜觀察、精打細算,理性購屋時代之來臨。

(本報訊)2015年房地產市場在超額供給的潛在賣壓下,再加上央行針對性審慎措施、奢侈稅、豪宅稅、囤房稅等一連串利空因素影響,景氣轉折趨勢極為明顯,尤其是在「價、量、稅」,亦即「價高、量大、稅多」之情勢下,已逐漸轉為以理性自住之首購與換屋為主,現階段買方市場與賣方市場在預期下跌心理愈來愈濃厚的情況下,價格認知差距早已超過二成,而房地合一新稅制更是加速景氣逆轉之一大重要關鍵因素。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰在《理財周刊》797期的評論文章表示,由於國內房地產市場長期處於超額供給狀態,加以10多年來房價節節攀升,主管機關除於2011年開徵奢侈稅之外,更針對投資客炒房地區逐年緊縮房貸,導致市場早在2013年底即已逐漸浮現景氣衰退徵兆,此可由2013年買賣移轉數量371,892棟,急遽下降至2014年之320,598棟,減幅高達13.79%見其端倪;至於今年1-10月六都買賣移轉數量,與去年相較減幅高達19.13%。

其次,如再就最近3年潛在供給之建照執照申請量合計高達355,862戶,並且代表已完工新成屋之使用執照申請量亦高達258,974戶,由兩者總計614,836戶之數量即不難了解現階段市場超額供給的賣壓有多大,而這也正是當前主管機關所最關切未來市場走勢究為硬著陸或軟著陸,及其對金融業與整體經濟衝擊有多大之主要原因。

另外,如再就2001-2014年六都之買賣移轉棟數與建造執照、使用執照宅數,再輔以人口、家戶、空屋與所得資料加以比較分析,當可更清楚了解未來六都房價變動幅度應會比想像中來得嚴重。

台灣房市即將走過2015年,面對明(2016)年1月1日就要實施「房地合一課稅」,未來的發展趨勢如何呢?購屋之前不妨多參考以下10大發展趨勢:

(一)景氣急劇反轉,預售推案轉趨保守: 在超額供給愈來愈明顯,房價漸趨下跌之情勢下,不但推案轉趨保守,各公會亦不斷建議政府延展建造執照之工期2年,並比照金融風暴與921地震時的彈性做法,以緩和供給量;其次,根據住展雜誌統計,今年928檔期六都推案量約僅1千5百億元,由此不難瞭解景氣急劇反轉之後座力有多強。

(二)建照驟增潛藏風險: 根據內政部營建署公告修正之建築容積規定,未來都更區容積上限為1.5倍,非都更區為1.2倍,並自104年7月1日開始實施,導致近年各縣市建造執照累積相當可觀數量,影響所及,未來整體市場勢必會在超額供給愈來愈明顯的情況下,面臨價格競爭的另一新考驗。

(三)高總價產品交易急凍:自從去年7月1日台北市大幅調高房屋稅稅基,明年1月1日又逢三年一次公告地價調整,房屋稅、地價稅等持有成本均將大幅調高,並且房地合一稅亦將於明年1月1日開跑,導致具有指標意義的高總價產品交易急凍,影響所及,北中南市場亦逐漸呈現交易遲滯情況。

(四)中、小坪數產品驟增:多年來房價不斷攀升,購屋者在所得不敷支配的情況下,唯一的選擇便是中低價位、中小坪數產品,相對而言,大坪數市場勢將面臨嚴苛考驗。

(五)新成屋降價求售:超過10年的房價飆漲,在預售屋不再有利可圖之情勢下,加以因奢侈稅之故,導致預售屋交屋二年閉鎖期之後,龐大新成屋陸續出籠,造成新成屋、預售屋與中古屋三足鼎立競價求售,影響所及,房價跌幅勢必隨之擴大。

(六)商用不動產銷售遲滯:隨著國際化與觀光客自由行驟增之發展趨勢,加以產品區位與數量受限,因此,近年商辦與店面需求呈現穩定成長趨勢,惟去年下半年以來也因經濟不振而逐漸顯露交易遲滯情況。

(七)海外投資資金外流:在國內房價已高至無利可圖,加以龐大游資苦無出路,已有不少投資客將資金轉戰海外不動產,除日本、馬來西亞之外,最近更已延伸至泰國、柬埔寨、菲律賓等地,其對國內市場之影響頗值得追蹤觀察。

(八)軟著陸?硬著陸?雖然一年來各界對於房市「軟著陸」與「硬著陸」議題看法不一,惟各主管機關在政策擬定上都相當謹慎,主要原因在於避免房市崩盤,導致金融業系統性風險,連帶整體經濟亦受嚴重衝擊。

(九)「U」型谷底愈來愈明顯:今年整體市場從329與928檔期推案量大幅萎縮,以及銷售率每況愈下,在「量先價行」之情勢下,「U型谷底」已愈來愈明顯,並且此一發展趨勢將會持續相當長一段時間,因此,不論是金融業、不動產開發業或購屋者皆應有此體認,方不致誤蹈陷阱而仍不自知。

(十)理性購屋時代來臨:在賣方市場逐漸轉變為買方市場之轉折關鍵時刻,隨之而來的必然是冷靜觀察、精打細算,理性購屋時代之來臨。

由以上分析可知,今年房地產市場已逐漸步入「U型谷底」,至於房價漲跌幅度,可由內政部實價登錄資訊平台資料追蹤觀察,另外,有關業者營運狀況亦可由台灣證券交易所定期公布之每月營收變化與年度稅後盈餘觀察得知。

當前最值得關注的應是如何避免市場陷入硬著陸,進一步拖累金融業與整體經濟,要小心,上一波不景氣期間,2002年3月本國銀行高達11.74%之逾放比率,殷鑑不遠,足為借鏡。

END

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