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台灣房市低點難尋 0/2057 FB 推特 列印 推薦
2008-12-08 11:41:10

        (本報訊)台灣這幾年房市走勢為外界所詬病,主要來自於房價與所得的落差愈來愈大,建商開價不斷創下區域新高,提前反應了三通及陸資來台效應,一再堆高的區域單價,確實,在國民所得未提高的情況下,這樣哄抬價錢是很難得到支撐的。

        在經過半年的市場沉澱之後,已經有建商開始思考價格合理性的問題,甚至更具體地將開價向下修正;然而事實證明,只要是開價向下修正的個案,現場來看房子的人就會比多,顯示房市買氣並非不在,只是買方再等待「合理」的錢價出現。

        目前反應冷市的案場,大多是開價,尚未反應到成交價;但要成交價要下降,也不是那麼容易,畢竟現在的市況,並非像部分學者所形容的「比SARS期間還要差」,目前只是處在景氣反轉的交界區。

        跟去過往經驗,現在房價幾乎多是在至高點,但是眾人期待的房價下跌,恐怕還須一些時日醞釀,原因分析如下:

        一、 土地成本堆高:土地是房地產最重要的「原料」,原料的價格不下降,市價就很難下修,除非是持有者願意賠錢賣,但現在顯然還不到需要賠錢出售的地步,特別是都會區的精華地帶想要降價的機會不大,特別是台北都會區房價,都是「易漲難跌」的。

        二、 法拍屋尚未構成威脅:房市的好壞轉變,法拍屋的數量是一個很好的觀察指標,因為法拍屋的相對低價會衝擊到銷售中房屋的價格。根據住展房屋網的調查發現,今年第二季的法拍屋總案數,還比去年第四季為低,全台灣大約5.6萬戶左右,並未明顯的增加,相較於景氣最差的2004年第二季的7.2萬戶。

        三、 銀行逾放比低水位:銀行逾放比也是房地產人士常用的觀察指標之一,在1999年至2003年間,銀行的逾放比普遍高於7%,甚至有些銀行還超過10%,最嚴重的時候,等於說每10件房貸中,就有1戶違約未正常繳款。目前銀行逾放比約在2%左右。

        四、 股市融資餘額不高:融資餘額是影響房價最直接的關鍵變因,根據2001年那波的經驗,當初就是因為股市暴跌,融資追繳令祭出,當投資民眾無力回填差額時,便只好賤價售屋。因此當融資餘額使用率愈高時,股市崩跌所產生的房價下跌影響,就可能愈大。目前的融資餘額約在1,100億左右,比一般平均值約為2,000億,是絕對安全的。

        五、 投資者獲利豐厚:上一波景氣回升自2003年下半年開始,走了五年的大多頭,都會區平均房價上升四成到五成,專營房地產投資的投資客,獲利多是以倍數計。有推案建商也是獲利良多,原本推案的利潤大約都是三成左右,但是就因為景氣推升力道強勁,讓這幾年間愈晚推案的建商,獲利愈是豐厚。因此即便目前景氣不佳,但是建商及投資客,憑著前幾年的獲利,都還是有實力去面對未來一年半載的考驗,而選擇繼續撐下去,不願輕言下修房價。

        六、 房市景氣可撐2-3年:相對於其他產業,房地產算是個龐然大物,交易金額大,景氣變化也是以緩升緩降居多,很少是驟升驟降。因此即便房市景氣開始反轉,要走到真正的谷底,通常要走個兩年到三年。

        七、政府強力做多:政府推出八項房市利多政策,阻緩房市的下降。配合賣預期陸資進入台灣,產生惜售「硬ㄍㄧㄥ」心理,也是房價下不來的主因。

END

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